江西最大开发商赴港IPO

    ■中国江西网/江西头条新闻客户端记者王樊/文

    起步于南昌、后将总部迁往上海的房企新力正式赴港IPO。近日，港交所披露新力控股(集团)有限公司招股书。如新力控股最终成功上市，新力或将成为首家从江西走出的上市房企。

    近三年净利润连续翻番

    招股书显示，新力主营业务住宅物业开发在过去数年快速增长，在江西省的市场中居领先地位。

    新力控股2016～2018年分别录得净利润1.31亿元、2.78亿元及5.55亿元，复合年增长率约为105.9%，几乎达到了年年翻番的程度，甚至小幅跑赢同期收益增长率。

    同期，新力控股分别录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。物业销售收入是其最主要的收入来源，分别录得22.08亿元、52.31亿元及83.89亿元，约占同年总收益的99.3%、99.8%及99.7%。

    招股书中还援引戴德梁行报告称，就2018年住宅物业的签约销售总额而言，新力位居江西省房地产开发商之首。另有房产数据榜单显示，2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额的59%。

    公开信息显示，新力发轫于南昌，张园林于2010年创办了江西新力置地。此后，新力推出位于南昌经开区的首个项目新力帝泊湾，并以绿化和物业闻名于江西地产圈。

    至今，江西仍是新力的大本营，其在赣合计持有项目55个，土地储备约778.11万平米，占总土地储备的52.6%。招股书中的一句话也指出其过于依赖单一地区的潜在风险：“公司的大部分收益均来自江西省，因而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对我们的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。”

    净资产负债比率攀至240%

    从土地储备来看，新力的扩张脚步并未停下。截至2019年3月31日，新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物业项目。5月23日，成都公共资源交易服务中心出让双流区一块29.69亩纯住宅用地，起拍价8400元/㎡，经过96轮叫价，由成都新力力创以13600元/㎡竞得，溢价率61.9%，该楼面成交价也刷新了双流区记录。

    伴随着扩张，资金承压亦如影随行。招股书显示，2016～2018年，新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元；净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。与此同时，截至上述三年末，新力控股的借款总额（包括计息银行及其他借款以及公司债券）分别约为64.38亿元、166.76亿元、221亿元。

    按截至有关年度末的借款总额减现金及银行结余除以权益总额计算，新力控股的净资本负债比率在2017年度达到高点，约270%，然后小幅下降至2018年度约240%。

    对此，招股书解释称，净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年银行及其他借款增加；而净资本负债比率由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍，原因是新力控股在2018年完成及交付了更多的物业使得现金流量增加。

    或成首家从江西走出的上市房企

    公开信息显示，2016年，新力走出江西，项目涉足苏州、惠州、武汉等城市；2017年，其将总部迁至上海；如今，启动港股IPO。创始人张园林也是新力的控股股东，在创办新力之前，他曾任职于江西省第五建设集团有限公司。

    从去年至今，包括正荣地产、美的置业、弘阳地产、大发地产在内的一大批内地房企纷纷赴港上市。业内人士分析，新力控股有望“跟上步伐”，如进展顺利，将于年内登陆港交所，预计2020年初完成上市。

    如今，房企竞争愈发激烈，行业集中度不断上升，国内千亿房企数量已经达到了25家。虽然还未跻身“千亿俱乐部”，但从江西走出的新力亦需面对日益激烈的市场环境。

    “上市对房企降低融资成本、拓宽融资渠道都有明显的好处”，一位券商人士指出，房企扩大规模、拿项目、买地都需要钱，此次若能成功上市，股权融资将助新力获得一笔便宜的“长钱”，对能提供更多的“粮草”用于规模扩张。

    值得一提的是，江西房产开发企业登陆资本市场者并不多见，尚无一家在A股上市，目前仅有一家中大股份挂牌新三板。新力控股虽系注册于开曼群岛的有限公司，但如成功在港上市，亦有望成为首家从江西走出的上市房企。

    专 家

    上市体现了中小房企崛起之道

    “从楼市表现看来，今年大趋势上，交易市场不会太悲观，房企依然有机会提振销售业绩。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，面对相对“温和”的市场环境，房地产企业要更加关注融资和盈利的把控。

    “新力上市进一步体现了中小房企崛起之道。”严跃进表示，首先是对国内房地产开发业务保持信心、对区域市场投资落实高周转模式、积极融资迎接扩张机遇期。

    “很多中小房企这两年都认为房地产业务不好做，很多都在转型，但是坚守的企业这两年反而崛起了。从实际情况看，此类企业未来成长性依然很高，即抓住了城镇化发展的机会。”严跃进分析，在区域市场发展方面，新力无疑是受到江西市场崛起的影响。这两年包括江西和安徽等省份表现都不错，相关地产企业销售业绩大幅上升，进而形成了较好的投资机会和投资潜力。

    “从融资层面看，通过融资可以助推项目扩张，值得肯定。”严跃进分析，需要注意的是，这两年上市的房企负债数据总体是比较高的，相关房企需要把控资金风险，进而形成更好的投资前景和风控体系。